今年以来，资源市场也最先关注不良资产领域的时机。一位金融机构人士告诉经济考察网，他所在的机构已经确立了不良资产投资部门。他们以为，未来一段时间内，不良资产或将成为一个主要的投资领域。

8月上旬，李东以80万元价钱从某商业银行手中接过一笔不良资产。若是处置顺遂，他可以获得近一倍收益，风险是血本无归。不良资产是一笔本息余额140万元已断供的房贷，抵押物是一套合肥的两居室住宅。

对于断供的房贷，银行通常有两种处置方式，*是向法院起诉业主，通过司法拍卖抵押物等形式挽回损失；第二是将债权和抵押物打包转让给AMC品级三方。李东接手的不良资产为第二种处置方式。

拿到债权后，李东成为新的债权人，他有权要求业主送还总额不跨越140万元的债务；若是业主没有能力或不愿意偿债，李东可以向法院申请强制执行，将抵押物的所有权换取到自己名下。

若是李东通过二手房市场购置该套屋子，按最新成交价需要146万元；但通过不良资产处置仅需80万元，不到市场价的六折。李东说，另一个吸引他的是，资产没有其他抵押和质押等情形，相对较为清洁。 

不只李东，今年以来，资源市场也最先关注不良资产领域的时机。一位金融机构人士告诉经济考察网，他所在的机构已经确立了不良资产投资部门。他们以为，未来一段时间内，不良资产或将成为一个主要的投资领域。

李东说，差异于专业的金融机构和AMC机构，小我私人投资不良资产存在两大风险，*是成本风险，一旦诉讼进入拉锯战，可能会支出较高的时间和资金成本；第二是执行难题，这类情形在不良资产处置领域普遍存在。

接触

2022年底从一家着名互联网公司失业后，李东从事过网约车、送外卖、生涯博主等多份职业，但最终均没有坚持下来。2023年底，他最先认真思索自己的未来：虽然已经由了35岁的职业黄金岁数，但人生之路依然漫长。

2024年上半年，一个有时时机，李东接触到不良资产领域，最先浏览和关注各大不良资产处置平台的相关信息，没有目的性，没有针对性，只是随便看看。但看的多了，一些项目引起了他的兴趣。

*让他跃跃欲试的一个总额30万元左右的应收款不良资产包，欠款人有不少互联网公司，每一笔应收款金额多则5万元，少则1000元。资产包底价1000元，李东抱着试一试的心态报了名。

经由多轮竞拍，李东最终以8000元的价钱拿到资产包。与中介机构交接完相关手续资料后，他最先实验催债。由于原债权人已经向欠款人发送了债务确认函及催债通知，他要做的是跟进每一笔应收款的希望。

他说，该资产包有几个优点，*，欠债人资质相对较好，有近一半都是海内耳熟能详的着名公司；第二，单笔金额较小，对于欠债人没有太大压力，偿付可能性较大；第三，风险小，即即是所有收不回来，损失也只有几千元。

经由两个多月的起劲，李东最终要回了近8万元的债务，这个功效远超他预料。他说，要债最难的是债务确认，对方是否认账是要害，只要能确认债务关系，由于金额不大，他很快就会收到转账。

小试牛刀带来的不菲回报，让李东信心满满。第二个看中的资产包是一家装修公司的应收款，10家开发商共计欠款700万元左右。凭证以往履历，他预计拿到资产包的成本不会跨越50万元，有十多倍的回报。

虽然每一笔应收款都有强制执行的执法文书，但由于欠款人均为爆雷房企，想要顺遂拿回欠款并不容易；而且，50万元对于李东来说不是一个小数目。经由频频斟酌，他以为风险太大，最终照样放弃了。

接触到商业银行断供房贷的资产包后，李东最先没有当回事，但仔细研究时发现，虽然是不良资产，但银行是*债权人，屋子也没有其他抵押和质押；而且140万元的债权，本金和利息约莫各占一半，银行变现80万元不会亏损本金。

“我的老家在合肥，对当地市场也对照熟悉”，李东说，经由频频思量，他决议赌一把。由于房地产市场下行，介入竞拍的人不多，险些没有什么竞争就成交了。虽然已经由去几天，但提及经由，他照样难掩激动之情。

下一步，李东设计回一趟合肥，找断供业主谈一谈，*是业主将债权接纳，他赚10万元到20万元就可以了；若是业主不愿或没有能力接手，还得抚慰好业主，阻止在强制执行阶段添枝加叶。

“若是这一单做成了，说明这个领域确实可以试试”，李东说，不良资产看似比法拍房的风险更大，但风险主要集中在资产包自己，只要认真筛选出好的标的，就可以*限度地阻止风险，“后期只是繁琐一些，但不难”。

刨食

李东天天都破费大量时间在各大平台浏览已挂牌的不良资产项目，寻找合适的投资时机。但几个月下来，他发现，虽然挂牌项目许多，但值得投资的项目不多，能让他感应激动和兴奋的项目更少。李东说，他像是小鸡在刨食，刨几天才气发现一个好项目。

不是所有的好项目都可以投资，有些项目看起来不错，但现实上价值不大。好比，小我私人消费贷违约发生的不良资产，虽然有屋子作为抵押物，名义上有十几倍的回报。但由于债权人对抵押物没有优先权力，最终回报很难兑现。

投资不良资产也要连系自身能力，一些项目价值较大，也值得投资，但小我私人财力并不支持，想要拿下资产包需要加杠杆。李东说，他的底线是不加任何杠杆，投资额度不跨越小我私人可支配资金的三分之一。

投资界24h| 罗永浩发五千字回应五宗罪；香港招商：一个百亿IPO诞生；返投比例又降了

若是一个不良资产项目可以投资，投资金额也没有跨越小我私人财力。首先思量的是项目风险，小我私人投资者抵御风险能力较弱，如李东所言，他能赚得起但赔不起。以是，他会*限度的挖掘风险；若是风险无法化解或遭受，则不会投资。

有关项目风险，*看债权和抵押物是否具备*性。不良资产包罗债权和抵押物，若是抵押物对应的另有其他债务，就要看债权对抵押物的权力是不是*顺位。若是不是*顺位，则存在较大风险。

第二看债权金额、抵押物价值和预期成交价之间的关系。抵押物的价值是否能笼罩债务，部门都会由于房价下跌，抵押物可能已经无法笼罩债务；资产包的成交价与抵押物价值之间是否有足够的利润空间，若是利润不及法拍房，投资意义不大。

比李东早一些，2023年底，在一家着名金融机构任职的王伟最先关注不良资产领域的投资时机。他说，由于市场上不良资产越来越多，他所在机构虽然没有确立不良资产投资部门，但已经在组建相关团队。

王伟是不良资产投资团队的成员之一，王伟和同事们一直关注不良资产市场的动态，寻找相关投资时机，然则由于当前房地产市场颠簸较大，加上所在机构的风控要求较为严酷，现在他们还没有任何实质性投资动作。

“好的标的物，银行自己就消化了；市场上的项目，基本都存在林林总总的瑕疵”，王伟说，小额不良资产银行不愿意处置，给了小我私人投资者时机；但大额不良资产银行不会容易放弃。以是，与小我私人投资者相比，机构投资者选择标的难度更大。

王伟说， 他所在机构要求项目层面零风险，资金层面的风险敞口不能跨越5%。以是，他们宁愿不投，也要确保低风险。

在他看来，现在房地产市场颠簸较大，成交和价钱都没有稳下来，这也是投资机构郑重的主要缘故原由。等到房地产市场彻底触底企稳，不良资产投资的时机和价值才会展现，他们现在更多是为未来做准备。

王伟说，现在，金融机构有足够的资金但缺乏优质的投资标的；房地产企业有大量资产但现金流主要。以是，不良资产投资更大的意义在于实现资产和资金的有用匹配，让房企甩掉历史肩负轻装上阵。

“现在来看，时机确实不多”，王伟说，除了不良资产处置方面投资，他们也在寻找土地和在建工程的投资，尤其是一些流量较好都会，若是整体上能算得过账，他们会思量进一步投资的可能。

风口

上述金融机构人士告诉经济考察网，不良资产现实是不良债权，债权项下的抵押物是焦点资产，投资一笔不良资产的本质是投资债权下的抵押物，抵押物价值的巨细是判断不良资产是否值得投资的主要依据之一。

不良债权分为两类，一类是只有担保人，但没有抵押物和股权质押。债务的担保人一样平常是母公司或现实控制人，一旦形成不良债权，追偿难度较大。

另一类是有抵押或质押的债权，其中最为常见的抵押物是土地、在建工程、房产等不动产，另有一部门抵押物是装备、产物、质料、应收款等动产；质押一样平常为有相当资产规模的公司股权，相关资产挂号在公司名下。

对于投资人而言，以不动产为抵押或质押的不良债权更具有投资价值。上述金融机构人士说，结构太庞大的不良资产，一样平常由专业的AMC公司举行综合分类处置，通俗金融机构一样平常不会涉足。

王伟所在的机构更多时刻在张望。他说，不良资产作为投资风口，已经逐渐获得资源市场共识，否则也不会确立专门的投资部门。但由于当前房地产市场颠簸较大，想要从中赚钱，似乎也没有那么容易。

王伟判断不良资产是未来投资风口的底气在于利差，几个月考察下来，大部门成交项目都有五倍到十倍的利差空间。好比，8月成交的一个资产包，债务总额靠近5亿元，但最终成交价是9000万元左右；另一单以不动产为抵押物的债权，债务总额靠近7000万元，最终以900万元价钱成交。

王伟说，由于市场相对冷淡，大部门不良资产均以底价成交，由此形成一定利润空间。利润空间越大，理论上投资人赚钱越多。根据传统投资逻辑，此时他们应该加大不良资产的投资力度。

王伟所在机构以为，虽然不良资产具备较大赚钱空间，但由于房地产成交难度较大，短期想要变现并不容易；更大风险在于，他们的投资一旦踏空，结果将不堪设想。以是，他们并不愿意贸然脱手。

上述金融机构人士说，他主要关注两个领域。一个是一线都会焦点区的住宅和商办，若是项目债务关系较为简朴，毛利率可以到达40%以上，就具备投资价值。但当前市场这类项目相对较少。

另一个是三多数市圈焦点区域的老旧厂房，局限不局限在四个一线都会，也包罗辐射局限内的其他都会。他们以为，未来房地产主要以存量刷新为主，老旧厂房投资成本较低，但潜在价值较大，是较为理想的投资标的。

详细到不良债权中，老旧厂房主要以两种形式出现。*，传统制造企业以厂房作为抵押物形成的债务。这类债权，可以通过强制执行获得厂房等资产的所有权；风险在于是否有其他债权人分食。

第二种是以传统制造企业股权作为质押形成的债务，厂房等资产挂号在企业名下。这类债权，通过执行获得企业的控制权，从而间接获得厂房等资产的所有权。风险是厂房是否已经单独举行抵押。

虽然目的较为明确，但上述金融机构人士同样选择镇定考察市场。他说，对一个行业或一个领域看不清的时刻，不妨等一等，等到形势相对明晰一点，再去思量若何做。在他看来，对于投资机构来说，防风险比投资赚钱更主要。

（应受访者要求，李东、王伟均为假名）